根据区人大常委会工作安排，10月下旬，在区人大常委会副主任孙占山的带领下，抽调部分委员、人大代表组成执法检查组，分赴世纪星苑、魏墙惠民、凤凰新城等住宅小区对我区《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况进行了检查。检查组采取实地查看、走访群众、召开座谈会等方式，广泛听取了社会各界对物业管理工作的意见和建议，深入探讨了物业管理工作中存在的主要问题及改进措施。现将有关情况报告如下：

　　一、基本情况

　　2003年9月《条例》施行以来，区政府及相关部门宣传了物业管理相关的法律法规，增强了业主的物业管理意识；指导了业主大会、业主委员会的成立和运行，维护业主的合法权益；定期开展了物业服务企业检查，加强物业服务企业监管。制定了《榆林市横山区保障性住房物业管理暂行办法》，解决保障性住房小区物业管理滞后的问题。

截止目前，全区共有住宅小区60个，其中有物业服务企业的小区27个，由业主自管的小区33个。有物业服务企业27个小区中共涉及物业服务企业17家，其中三级资质15家，二级资质2家。

　　二、存在的问题

　　虽然我区在实施《条例》过程中做了不少工作，但是我区物业管理工作起步晚、基础差，随着城市建设的快速发展和居民生活水平的不断提高，物业管理工作的水平与广大业主需求之间的差距日益加大。归纳起来，主要有以下几个方面的问题：

　　（一）监管不到位。物业管理工作不仅涉及到区、镇政府（街道办事处），还涉及到住建、消防、工商、物价、质检等职能部门。“属地负责、街道办事处实施、社区居委会落实、主管部门监管、相关部门配合”的工作机制尚未完全形成，住建部门监管的主体作用不够，镇政府（街道办事处）在物业管理工作中的属地管理作用发挥不到位，各相关职能部门的管理也大多各自为政，没有形成齐抓共管的工作格局，导致物业管理方面的法律法规得不到有效落实。

　　（二）物业服务企业不规范。不少物业服务企业属于房地产建设单位的子公司，建管一体，建设和管理界限模糊，物业服务的具体内容、项目和标准等事项不明确。物业服务企业准入门槛低，人员素质差，普遍缺乏物业管理的能力。现有的物业管理人员中专业的水、电、暖技术人员更是严重匮乏。大部分物业服务企业以“扫扫地、看看门、拦拦车”为主要工作内容，法定职责履行不到位。

　　（三）业主自治组织不健全。在检查中发现，由于大部分业主对《条例》了解不够，参与物业管理积极性不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，对业主大会和业主委员会的成立抱无所谓的态度，不愿参与业主大会和业主委员会的选举和被选举，导致业主大会召开和业主委员会运行困难，业主的合法权益得不到有效维护。很多小区物业管理运行多年而不能召开业主大会和成立业主委员会。目前，全区60个小区，只有10个成立了业主委员会，按法定程序产生的更少。《条例》第十五条对业主委员会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，很少有小区业主委员会将具体的规定落到实处。

　　（四）《条例》宣传力度不够。一些职能部门、物业服务企业和街道办事处对《条例》的实施重视不够，学习不深入，领会不透彻，对物业管理的理解有偏差，对自身的职能职责认识不足。很大一部分业主、物业服务企业从业人员、街道社区工作人员只知道《条例》名称，但对《条例》的具体内容不甚了解，业主对自己享有的权利和承担的义务不明确，参与管理、配合管理和自治管理的主动性不强。

　　（五）后续物业管理存在隐患。一是部分房地产开发企业落实前期物业管理行为不规范，擅自处置业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，侵害了业主的公共利益。二是新旧物业交接不规范，移交的资料和手续不健全，给后期物业管理埋下了隐患。三是由于种种原因，目前我区一些住宅小区未经验收就交付入住，产生的各种矛盾纠纷不能及时有效解决，建设单位与物业服务企业互相推诿、扯皮，造成业主上访，严重影响业主正常生活和和谐社区的创建。

　　三、意见和建议

　　物业管理是一项民生工程，需要政府部门、物业企业、广大业主和建设单位群策群力，特别需要政府职能部门高度重视对物业服务行业的监管。为了促进《条例》在我区的贯彻执行，提升物业管理的质量和水平，检查组提出如下意见和建议：     

　　（一）加强组织领导，落实监管责任。区政府及相关职能部门要进一步提高对我区物业管理工作重要性的认识，从创建文明城市、构建和谐社会的高度，真正把促进物业管理工作健康有序发展作为重要工作抓实、抓好、抓到位。一要落实责任，按照“条块结合、以块为主”的原则，实行“属地负责、街道办事处实施、社区居委会落实、主管部门监管、相关部门配合”的工作机制，夯实部门、街道办事处、社区居委会在物业管理中的职责，努力形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。二要妥善处理矛盾纠纷。组织专门力量，针对目前存在问题，深入调查研究，制定切实可行的工作方案，妥善处理各种矛盾纠纷，彻底解决物业管理有法不依，执法不严的问题。三要进一步建立健全各项规章制度。根据《条例》，结合我区物业管理实际，针对房地产项目竣工验收不规范、业主自治意识不强、物业服务水平不高、住宅专项维修资金收缴及管理使用等方面存在的问题，及时研究制定操作性强、能够解决实际问题的规章制度，全面规范物业管理工作。四要积极探索建立政府物业管理应急机制，在出现业主大会无法召开履职、业主委员会不作为、业主委员会选举后部分业主不认可选举结果、物业公司擅自撤离服务等重大事项出台应急预案，确保业主有一个稳定、安全的居住环境。

　　（二）规范物业服务企业行为，不断增强服务能力。一要加强物业服务企业人员业务培训，打造一支懂业务、会管理、素质高的物业管理队伍。在此基础上，引导物业企业增强服务意识，规范管理，为业主营造良好的工作与生活环境。二要合理确定物业收费服务项目和收费标准，分类制定普通商品房、经济适用房、保障性住房等小区物业管理服务收费的指导价格目录，使业主与物业公司协商约定收费标准有据可依。三要要增强收费透明度，监督物业公司严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，主动接受业主和有关部门的监督。四要探索出台物业服务质量综合评价标准，及时淘汰信誉差的物业企业，维护业主合法权益不受侵害。五是引进外地优秀的物业服务企业，提升我区的物业服务管理水平。

　　（三）发挥业主自治组织作用，形成自我管理机制。一要加强《条例》宣传力度，增强全社会物业管理法治意识，努力形成“人人关心物业、人人参与物业、人人支持物业”的良好社会氛围。二要健全业主大会和业主委员会议事规则，改进业主大会和业主委员会工作机制，引导业主和业主委员会依据法律、法规和管理规约等有关规定，积极参与到小区自治管理中来。三要积极吸纳懂管理、懂法律的业主代表参与业主委员会工作，大力推进业主委员会建设与基层党建有机结合，引导党员在物业管理中发挥先锋模范作用。四要全面推进物业管理招投标工作，前期物业管理招投标工作由开发建设单位负责组织实施，后期物业招投标工作由业主委员会负责组织实施，要完善新旧物业交接制度，确保物业管理的连续有序，顺利进行。

　　（四）加强专项维修资金管理，维护业主合法权益。一要加大对专项维修资金缴存、管理、使用和监管力度，切实做到专项维修资金应缴尽缴、应补尽补、统一管理，保证住宅专项维修资金的安全有效运转。二要制定安全应急维修资金使用的办法和程序，在共用部位、共用设施设备突然发生严重问题或故障的情况下，能够获得资金保障，尽快予以维修，恢复正常使用。